随着房价的不断攀升，房地产行业成为近年地方税收收入的新增长点。但是房地产行业发展与其税收增长不相称，部分房地产企业偷逃税费是造成这一问题的根本原因。由此，房地产企业税收也成为地方审计机关每年税收征管的审计重点。岳阳市审计局在2017年度市本级税收征管审计中，在总结以前年度审计经验的基础上，巧用数据分析比对确定房地产企业延伸审计调查对象，获得了较好的审计成果。

（一）数据采集

1.税务部门-税款征收数据

结合以前年度审计情况及审计方案需要，从税务部门获取从系统导出的与审计相关的2017年度税收净入库表和纳税单位登记表（excel格式），同时，从上年度审计组处获取2016年度税收净入库表，以方便纵向比对分析。

2.财政、国土部门-土地出让信息

从财政部门对应科室获取2016年-2017年土地出让金缴纳信息，国土部门获取2016年-2017年国有土地出让登记台账，所采集信息包括宗地编号、受让单位名称、土地位置、原用地单位、出让面积、成交金额、规定用途、成交日期、合同签订日期、合同约定交地日期等。该部分数据可用于比对分析近两年新拍得土地单位的契税、印花税和土地使用税缴纳的及时性和完整性等。

3.住建部门-房产交易信息

从住建部门信息中心获取有关房产交易信息，一是2017年度房屋网签合同数据，用于比对分析各房屋销售单位土地增值税的预缴情况，所采集信息包括售房单位、楼栋、单元、房号、销售面积、销售单价、成交价格、合同编号、签订时间、付款期限、付款方式、房屋坐落位置、项目名称、土地使用权出让合同号、商品房预售许可证号等；二是2010 -2017年年预售楼盘信息表，用以比对分析税务部门土地增值税清算完成情况，所采集信息包括商品房预售许可证号、项目名称、房屋坐落位置、售房单位名称、房屋类型、预售许可发放日期、总预售套数、总预售面积、已销售套数、已销售面积等。

（二）数据整理

将上述数据表格统一导入SQL数据库进行分析，其中，税务部门以外的外围数据涉及数据条数不多，导入方便，但是税务部门系统导出的表格，受服务器性能限制，审计组得到的原始数据均为每张表为10000条记录的多个表格，如：某区级税务部门表格多达18张，合计18万多条记录，单个表格导入占时较多且易出错。在导入前可以使用excel的宏功能，写入表格合并语句，将多表合并后再一次导入SQL数据库。

（三）数据分析

通过编写SQL语句，运用视图、两表连接等多种手段横向纵向比对分析税务部门内部数据及所获取的外围数据。

1.纵向比对-税务部门数据内部比对

（1）比对分析上年度重点纳税户在审计年度的纳税情况。对比分析2016年度纳税大户在2017年的税款入库情况，关注是否存在单位续存，但2017年无税款入库数据或税收入库的异常增减情况。

（2）比对分析房产税、城镇土地使用税两个年度的入库情况。因在经营情况无大的变化情况下，房产税、城镇土地使用税的入库数趋于稳定，关注是否存在该两税异常增减情况。

（3）比对分析有房产税入库记录但无城镇土地使用税入库记录的情况。有按价计征的房产税入库记录的，一般应有城镇土地使用税的缴纳入库，关注是否存在缴纳了房产税却无城镇土地使用税缴纳记录的情况。

2.横向比对-税务部门数据与外围数据比对

（1）税务部门数据与国土出让信息比对以分析契税、印花税、土地使用税的入库情况。

根据获取的2016年-2017年度的国土出让信息，与税务数据比对分析土地受让单位的契税缴纳情况，关注国土合同的签订时间与契税的入库时间、出让金额与契税入库金额，同时关注土地出让合同签订对应的印花税入库情况，以及合同约定交地后土地使用税的入库情况。

（2）税务数据与房屋交易信息比对以分析土地增值税的入库情况。

根据获取的房屋交易信息，一是比对分析房地产开发企业的土地增值税预缴情况，根据房屋网签合同数据中的成交总价，可预估应预缴的土地增值税金额，将预估金额与地税数据中土地增值税的入库记录比对，可获得未缴纳和少缴纳土地增值税的疑点；二是比对分析税务部门对房地产开发企业土地增值税的清算情况，根据预售楼盘信息表，可计算得到达到清算条件的楼盘数据，再根据从地税获取的土地增值税清算台账，可分析得到税务部门土地增值税清算工作完成情况。

（四）疑点落实

根据上述分析得到的疑点，审计组首先听取地税机关的情况说明，审计组讨论决定延伸入户的企业，通过入户审计调查企业的土地实际使用情况及房屋销售预收款情况，可落实其少申报、少缴纳税款的金额，从而形成审计结论，督促税款及时完整入库。(行一科  周奕)