京山县审计局 付山国

 

近几年来，房地产市场的繁荣昌盛，给税收征管带来了一系列新的课题。一方面，随着房地产市场的快速发展，房地产税收收入逐年大幅增长，已逐渐成为县级地方税收收入的重要来源和主要增长点;另一方面，由于房地产开发周期长、环节多、涉及税种较多,故征管难度大、征管不到位等问题较为突出。那么，如何完善房地产税收征管，已成为当前亟需解决的一个重要问题。笔者针对当前房地产业税收征管审计中存在的问题，提出一点建议和对策。

一、房地产企业税收征管中存在的主要问题

（一）从纳税人角度分析

1、纳税人为追求利益最大化，不惜铤而走险。房地产企业往往抱着侥幸心理偷逃国家税款，如果不被发现，就大赚一笔，即使是被发现了，也只是补足税款，缴纳相应的罚款和滞纳金而已。收益与其所付出“税务成本”形成了巨大反差，这也助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意。同时，由于房地产开发周期长、投入大、环节多等特点，又给其偷逃国家税款留下了可操作的时间和空间,因此，一些房地产企业就在延迟纳税、拖欠税款上大做文章，想方设法挤占、偷逃税款。

2、多种多样的开发经营方式给纳税人偷逃国家税款留下了可乘之机。目前，房地产的开发形式多种多样。针对不同的开发形式，国家的税收政策以及执行方式和力度上存在差异，给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在：一是以经济适用房为名，利用减免税政策偷税；二是采取虚假立项，造成“委托开发”的假象，逃避销售不动产有关的税金；三是自建房产销售后，不申报缴纳建安环节的税金；四是安置房（以房换房）超过原来的部分,未按销售不动产缴纳相关税费。除了利用特殊的开发方式外，一些房地产企业还通过采取非销售的转让方式来偷逃税款。主要表现在：一是合作建房，以房换地，不申报纳税；二是将自行开发的房产分给投资方部分未按规定申报缴纳税费；三是无偿赠送房产不申报纳税；四是以开发产品抵偿劳务款未作收入申报纳税；五是利用关联企业的业务往来掩盖税款。例如关联企业之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。这些特殊的开发转让方式一方面增加了税务机关的税收征管成本，另一方面也为纳税人偷逃国家税款提供了“保护伞”。

3、二手房市场税收流失现象较难控制。根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，对房地产税收实施一体化管理后，“先税后证”从最后关口一定程度上把住了二手房交易税款的流失。但由于“二手房”交易双方均为自然人，不需要进行财务核算，成交价格难以控制。交易双方因为都关系到自身的利益，往往采取签订假合同降低交易价格的方式偷逃营业税、个人所得税和契税。根据《征管法》的规定，对成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征税。但在实际征管中，对于自然人之间的交易，税务部门一方面无从核实理由是否正当，另一方面也没有统一的交易基准价格来衡量其成交价格是否偏低，因而难以真正执行核定征税的规定，造成二手房交易税收流失严重。

（二）从征管人角度分析

1、税务部门的管理形式是一种事后管理。例如房管局、土管局、建设局等部门对房地产开发企业的管理基本上都是事前管理，审批手续不办理，前期费用不交齐，房地产就不能开发，企业追求利润的目标就无法实现，而税务部门的管理是一种事后管理，不会影响到房地产开发企业的立项、规划设计、施工、验收等过程，可见，税务管理所处的阶段和时限，决定了其虽然是依法管理但力度却弱于其他部门的管理，是房地产开发过程中最困难、最复杂、最容易出现问题的管理。房地产企业偷逃国家税款之所以成为一种比较普遍的现象，这与税务管理是一种事后管理的客观因素是分不开的。

2、实际征管工作难以到位。房地产开发企业开发环节多，周期长，会计核算复杂，对这类企业实行专业化、系统化、连续化的管理难以到位，导致税收征管存在诸多问题。主要表现在：一是基础信息采集不够。虽然与土地、房管等部门建立了合作的关系，但由于各部门信息交流不够，在日常工作中税收管理员主要还是通过企业来采集房地产开发的涉税信息，造成涉税信息来源单一、滞后，信息不全，可信度低等问题。二是税源监控不到位。受信息掌控困难的制约，房地产各环节税源预测、分析对比和监控难以有效进行，特别是销售环节取得收入与实现收入的时间，同实际应纳税款与实现税收的时间无法实施监控比对，影响税款的正常入库，造成税收流失。

3、部门配合缺乏合力。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息的采集、比对都需要与房管局、土管局、建设局等部门密切配合。但由于没有具体的法律法规来约束相关部门对房地产行业的协税护税行为，各部门又不属于同一领导部门，致使部门之间协调配合不够，很难形成部门合力。目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可解决，未能实现信息共享，缺乏相应的激励制约手段，难以实现房地产行业税源的源泉控制，使税务部门在实施管理时，失去了最佳时机。

4、对偷逃税行为的打击力度不够。房地产开发企业一般都具有比较复杂的社会背景，牵涉的资金比较大，与地方政府经济建设的关系也较为密切。各地在查处房地产涉税违法案件的过程中，常常会受到各种人为因素的干扰，对部分房地产开发企业的打击力度不够，以补代罚现象时有发生。房地产开发企业虽然因偷逃税行为受到处罚，但将其作为反面典型向社会宣传、公告的也很少，企业信誉不会受到影响，加上其所付出的“税务成本”与收益的倒挂，房地产开发企业偷逃税现象更是屡见不鲜。

二、完善房地产税收征管的建议

（一）加强税法宣传。针对房地产开发企业对税法和税收政策的有关规定了解和掌握不够的情况，应进一步加强税法宣传力度，使纳税人知法、懂法、自觉守法。有关部门应定期或不定期组织纳税人进行集中培训（如长期开办纳税人学校等），辅导纳税人规范财务核算，有针对性的讲解各项费用的归集标准，销售收入取得与纳税义务发生时间的法律规定，对房地产开发企业取得建筑安装发票时应注意的事项、详细规定以及违反规定所应承担的法律责任等，营造房地产企业财务核算的有序环境。

（二）实行社会综合治税。建议由政府牵头，联合国土、城建、房管、财政、地税等进行综合治税管理，形成部门联动、协调一致、齐抓共管的局面。在房管、国土等部门配合协作下，定期取得工程报建审批资料、土地来源的法律文件、工程验收结算资料等信息，并及时传递、比对、整理、归集。委托房管部门在办理房屋权属登记时，严格实行“两先”（即先税后票、先税后证）。通过房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞，防止税源流失。

（三）完善日常监管。建立健全档案管理，对开发企业按照项目建立档案并按期报送有关资料。在开发初期，要求房地产开发企业上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按月上报销售合同和发票清单、存量房产盘点表等涉税资料，对其销售情况实施过程监督。征管人员要对房地产开发项目实行分项目税收管理，建立房地产开发项目纳税台帐、预征税款管理台账。对房地产开发企业当年取得的预收款计算出预计利润并入当年应纳税所得额，征收所得税，并按项目进行税收跟踪管理，待该项目完工办理竣工决算后，确认该项目实现的销售收入，再按销售面积结转成本，确认收益，对以往年度预征利润部分进行纳税调整，多退少补。

（四）搞好纳税评估。按季度对房地产开发企业进行纳税评估。依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税负率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，发现指标异常的企业，列入评估对象，及时实施控管。

（五）提高队伍素质。一般来说，房地产开发商关系较为广泛、背景较深，所涉及的税种多而复杂，这就要求税务征管人员应多加强学习与培训，使自己具备业务熟练、政治过硬、作风优良、敢于碰硬的素质，才能很好地履行自己的职责，才能有效地发现征管薄弱环节并予以强化管理，以防止税收的流失。

（六）打击偷逃税行为。税务、审计部门对经查实的偷税行为，征管机关应严格按照法律规定，该处罚的处罚，该曝光的曝光，对达到移送标准的坚决移送司法机关，杜绝以罚代刑，从而消除纳税人在偷税时的侥幸心理，充分发挥税务稽查的威慑作用，净化房地产行业税收执法环境。（来源湖北审计网）