淄博市审计局  范莉莉

 

土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。土地增值税自 1994年 1月 1日起 开征，于1998年开始实行预征。即销售房地产时，先按照销售收入的一定比例计算缴纳土地增值税，等项目全部销售完毕并结算成本后再进行清算，多退少补。但由于土地增值税清算复杂以及与房地产市场高度相关等因素，目前，土地增值税清算不及时，以“预征代替清算”现象较为普遍。

一、土地增值税清算不及时的原因

（一）清算时间不好选择。一方面，房地产项目开发多分期进行，竣工决算滞后，建筑安装成本结转不及时，造成某些清算项目开发成本难以确定。另一方面，已符合转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的房地产开发项目，目前的清算原则是把未售部分的成本剔除，不进行清算。这就存在二次清算的需要。二次清算可能存在适用税率不一样的情况，势必对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，加大税收成本。

（二）清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。根据《土地增值税清算管理规程》的规定，扣除项目必须是纳税人实际发生的并取得合法凭据的支出。但在实际操作中，诸多扣除项目难以准确计算。

1、拆迁补偿、安置费难以准确确认。许多项目的拆迁补偿及安置费用都是由房地产开发公司直接支付给相关单位和个人的。除支付给相关单位和个人的不属于收款方应税行为的款项外，其他单位应提供非经营性收入专用票据。但具体开何种票据，应由哪个部门开具，至今都没有明确规定。且该项支出一般涉及金额较大，如果没有正规的票据，仅凭合同、协议等很难证实支出的真实性。

2、利息费用扣除政策灵活，影响税款的准确计算。在实际工作中我们发现，部分利息支出比率相对较低的房地产开发企业，利用利息费用扣除政策的灵活性，以不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目计算分摊利息为由，要求执行按细则中扣除项目（1）、（2）项规定计算金额之和的10％计算扣除。利息据实扣除和按相关规定比例扣除，两者计算出的数据差异较大，影响了土地增值税的准确计算。

3、公共配套设施成本难以确定。理论上，公共配套设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。有的房地产开发企业对公共配套设施实施继续控制并从中获得利益，如对人防工程、地下车库等进行出租收取租金收入，则其成本不应扣除。但实际情况是，房地产开发企业和物业公司之间往往移交手续不清、产权不明，同时开发企业账面上没有单独核算公共配套设施成本，也未将其作为资产记录在自己的固定资产账上，公共配套设施成本难以确定。

4、建安成本不实、难以区分，核实工作量大。房地产开发项目的开发周期一般都较长,大的项目还采取分期开发或滚动开发的方式。一方面由于工程结算的滞后，造成建筑安装成本无法及时结转，项目开发成本不真实。另一方面，有的房地产企业故意混淆前后项目之间的成本,或者提前列支成本费用，增大已完工项目成本，财务核算不实。这就使得清算时各个项目的成本难以区分，核对、核实工作量大。

（三）税务机关清算力度不到位，房地产企业存在侥幸心理，助长了拖延清算的做法。一方面，地方税务机关在土地增值税清算上存在畏难情绪。土地增值税清算过程较为复杂，涉及财务核算、工程造价等诸多方面。税金或补或退、清算结果不定，税务机关存在畏难情绪，积极性不高。另一方面，企业纳税意识不强，存在侥幸心理。目前大部分房地产企业通常以开发项目竣工决算未出、成本无法可靠计量拖延相关收入、成本的结转时间。加之新项目的不断开发以及土地增值税的预征，清算意识不强。税务机关清算力度的不到位，使房地产企业存在侥幸心理，助长了拖延清算的做法。

二、加强土地增值税征管工作的建议

（一）细管开发项目，严把预征环节，优化土地增值税的征管工作。以房地产开发项目为税收监管重点，从税款预征环节开始，对房地产开发企业的各项目、各环节进行全程跟踪，即便于税源的控管，同时也为土地增值税的日常征管和清算工作提供一手资料。

（二）规范会计核算，完善征管办法，确保税收应收尽收。一方面应加大对房地产企业的会计检查和整顿，统一房地产企业的核算标准，提高会计信息质量。另一方面完善房地产企业税收征管办法，细化土地增值税预征管理，及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算，防止税源流失，确保税收应收尽收。

（三）强化外部协调，加强专业配合，实现税收的源泉控管。税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，分项目建立档案，全程跟踪，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，实现税收的源泉控管。在项目清算时，尽量配备会计师、税务师、造价师等专业人员，提高清算的效率和质量。（来源山东审计网）