随着城镇化建设步伐的加快，中小城市人口在不断增多，房地产行业在不断壮大，商品住宅维修资金的缴存规模越来越大，其管理、使用和监督也逐步成为人们关注的热点。审计发现，该项资金的使用管理仍存在一些不容忽视的问题，亟待解决。

一、存在的问题

1、收缴管理不规范。一是商品住宅的维修资金普遍收取标准偏低，未严格执行国家规定标准，随意性强，且有的小区至今尚在执行明文废止的有关文件及收取标准；二是未制定续交方案，部分小区账面维修资金不足首期交存的30%或账面维修资金已无余额，而本级财政及住建（房产）部门没有制定续交方案；四是在多家银行存储资金，不便于统一管理；三是政府拆迁还建房未按规定交存住房维修资金。

2、资金管理有漏洞。一是商品住宅维修资金目前由房屋开发商在预售房屋时代收，在办理房屋产权证时才缴存财政专户，房屋开发商在这期间可随意周转、挪用此项资金。甚至，有的开发商在办理产权证时也无法交清所收住宅维修资金，而房产管理部门随意批条让其欠交、缓交，存在人情、利益等交易风险；二是票据和资金管理脱节。由于房管部门只负责领发票据，将收取资金交存财政专户，没有对维修资金交存、使用、和增值收益情况等进行具体核算，而财政部门负责具体核算此项资金的只根据银行进账单记账，经常出现票款不同步现象，造成资金管理漏洞。

3、核算体系不健全。部分住房维修资金台账仅按小区设明细账，未分幢分户建台账，开户银行也未启用分户资金查询系统，不能按小区、幢、户门号查询交存、使用、结存、增值收益情况，利息收入及维修资金支出没有分摊到户。住房维修资金管理部门无法定期向业主公布资金交存、使用、收益和费用分摊情况及结余情况。

4、票据管理不规范。一是少数开发商未使用住宅维修资金专用票据，有的使用自制票据，有的使用已停止使用的票据；二是开票时间与缴库时间不同步，进账金额与票据金额不相符；三是票据填写要素不全，住房建筑面积、实际售价、维修资金比例及房产证号未填写，票据错填、作废比例高。

5、使用程序不规范。根据规定，住宅专项维修资金使用时需经小区三分之二以上业主同意，由物业管理单位向房屋维修资金管理部门申请拨付使用。但一些企业未成立业主委员会，使用专项维修资金时未通过一定的方式告知业主，而是由开发商和物业公司自行进行维修，多数业主并不知情。

二、原因分析

1、管理体制不顺，住建（房产）部门和财政部门职责不明确。目前，住建（房产）部门没有住宅维修资金的专职核算机构，只是管理科室设有辅助账，不能掌握资金的交存、使用、结存、增值等全貌。而财政部门负责具体监管，就不能充分发挥监管职能，导致资金管理比较混乱。

2、信息透明度不高。未向社会公布收取标准，资金收缴管理的透明度不高；支出审批流程未予公示，多数业主不知晓；广大业主个人账户系统查询不便捷。

3、管理人员责任心不强。没有定期与银行和相关单位对账；没有及时清理票据，收回资金，导致票据和资金管理脱节；没有按《住宅专项维修资金管理办法》的规定建立清晰多级的管理台账；出借资金回收不及时、随意批条缓收、欠收，导致资金经常性体外循环。

三、建议对策

1、理顺管理体制。要坚持“房管主管、财政监督、集中归集、专户存储、统一增值、权属不变、审批使用”的原则，明确监督和管理职责，住建（房产）部门负责资金的交存、使用、结存、增值等方面的核算管理，财政部门负责资金的日常监督。

2、全面清理资金。一是按标准清理追缴应缴未缴的维修资金，全面收回房屋开发商偷漏、拖欠、挪用的住房维修资金，将还建房、公有房等应交存的住房维修资金也一并收缴入账。对未按规定办理维修资金交款手续的开发企业，管理部门不得审批住房出售手续，更不得核发房产证；二是清理几家银行的结存资金，择优选择一家商业银行托管。

3、加强对管理人员的培训和指导。一是增强管理人员的财务意识和财经法纪观念，提高财务管理水平；二是指导建立健全多级台账。按小区/楼幢/户号设置多级台账；三是督促指导票据管理。完善票据领用、结报、缴销手续，严格做到按规定填写，票款同步，杜绝收取住房维修资金后不及时入账、拖欠、侵占、挪用的行为。

4、加强信息化建设。全面开通“房屋维修资金管理信息网”，启动住房维修资金个人账户查询系统，进入查询页面后凭身份证和小区名就可以查询维修资金的缴存、使用、利息和结余资金等信息,实现规范化和透明化管理。

5、加强多形式监督。一是要向社会公布收入收缴标准、支出审批程序等，接受社会监督；二是财政部门要经常性的对票据和资金进行检查，加强日常监督。三是审计部门要将此项资金列入专项资金审计计划，每隔几年进行一次全面的审计。